2018年9月30日，省十三屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過(guò)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例是根據(jù)近年來(lái)物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的新矛盾、新問(wèn)題，對(duì)2007年施行的我省物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂。條例2016年由省人大常委會(huì)牽頭組織起草，歷時(shí)3年，通過(guò)各方座談、調(diào)研走訪、專家論證、問(wèn)卷調(diào)查、公開征求意見等多種方式，集民智納民意，對(duì)物業(yè)管理的一些制度進(jìn)行既符合實(shí)際又有大膽創(chuàng)新的設(shè)計(jì)和安排，切實(shí)提高了立法質(zhì)量。9月30日，省十三屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過(guò)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》，于2019年1月1日起施行。

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行，將關(guān)系到千家萬(wàn)戶。對(duì)于解決物業(yè)管理中的：小區(qū)公共區(qū)域廣告收入如何分配？業(yè)主拖繳、不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)如何維權(quán)？物業(yè)費(fèi)調(diào)不調(diào)價(jià)，誰(shuí)說(shuō)了算……等大眾關(guān)切的問(wèn)題具有重要意義。下面，我們就其中幾個(gè)亮點(diǎn)，進(jìn)行梳理。

1、業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)或被作為失信行為記入個(gè)人征信系統(tǒng)

小區(qū)業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，作為服務(wù)方的物業(yè)公司往往也有無(wú)苦難言。業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)如何解決？新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)于催繳、公告后仍不繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司可以提起訴訟。對(duì)于拒不履行人民法院生效判決的，將被作為失信行為記入個(gè)人征信系統(tǒng)。不過(guò)新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)也規(guī)定，物業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等在小區(qū)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng)，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十八條 對(duì)經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第八十一條 違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第八十四條 業(yè)主違反本條例規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個(gè)人征信系統(tǒng)。

2、參加業(yè)委會(huì)選舉

我省物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的比例較低。實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)召開難，業(yè)主委員會(huì)成立難的情況較為普遍。有的地方投資性住宅較多，很多房屋空置或無(wú)法交房，入住率低；有的地方業(yè)主參與熱情不高，開發(fā)商配合不積極。鑒于上位法對(duì)召開首次業(yè)主大會(huì)的條件未作明確規(guī)定，為解決現(xiàn)實(shí)矛盾，條例降低了申請(qǐng)召開首次業(yè)主大會(huì)的“門檻”，明確規(guī)定十個(gè)以上的業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或街道辦事處提出書面申請(qǐng)，籌備召開業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。

針對(duì)目前公共租賃房承租人數(shù)量逐年增長(zhǎng)，其居住年限長(zhǎng)，在物業(yè)管理中的相關(guān)權(quán)利不宜簡(jiǎn)單和其他中短期承租人等同，條例還賦予其準(zhǔn)業(yè)主地位，規(guī)定公共租賃房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利。這在全國(guó)省級(jí)地方立法屬于首創(chuàng)。

此外，一些業(yè)主的直系親屬同樣是小區(qū)住戶，對(duì)小區(qū)公共事務(wù)管理比較熱心，但由于其并非產(chǎn)權(quán)證記載的業(yè)主，參加業(yè)委會(huì)選舉往往不被認(rèn)可，新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此進(jìn)行適當(dāng)放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過(guò)書面形式，委托父母、配偶代行業(yè)主權(quán)利。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷(預(yù))售合同及合同備案證明記載的購(gòu)房人為準(zhǔn)。業(yè)主可以通過(guò)書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利；

小區(qū)物業(yè)費(fèi)交多少誰(shuí)來(lái)定？為防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整進(jìn)行明確規(guī)范。規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。因政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)，并且應(yīng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

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《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條

商品房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并遵循合理、公開、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，采取酬金制、包干制等方式收取。按照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。

因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整；因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價(jià)格。

4、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收

小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)收益不透明、不公開是物業(yè)糾紛中，業(yè)主詬病物業(yè)的一大理由。在小區(qū)公共區(qū)域投放廣告，是否應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主同意？這部分營(yíng)收應(yīng)該如何使用?

新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主共用部位產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)可以扣除不超過(guò)公共收益30%的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。另外，公共收益收入及使用情況應(yīng)至少每季度向業(yè)主公布一次。

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《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的百分之三十。

業(yè)主大會(huì)成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，存入業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)專用帳戶，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。

公共收益收入及使用情況，應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

犬只傷人事件時(shí)有發(fā)生，《條例》對(duì)業(yè)主飼養(yǎng)犬只的行為規(guī)范進(jìn)行明確。

　　《條例》規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施；攜犬出戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時(shí)，還應(yīng)當(dāng)為大型犬配戴嘴套。違反該規(guī)定的行為，將按《中華人民共和國(guó)治安處罰法》的規(guī)定予以處罰。

　　《條例》對(duì)業(yè)主和物業(yè)的禁止行為作了具體規(guī)定，并明確相關(guān)法律責(zé)任。比如侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，將對(duì)個(gè)人處一千元以上五千元以下罰款，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，將對(duì)個(gè)人處二千元以上一萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十三條 違反本條例第五十條第二款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活，破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施，或者攜犬出戶時(shí)未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的，依照《中華人民共和國(guó)治安處罰法》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施；攜犬出戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時(shí)，還應(yīng)當(dāng)為大型犬配戴嘴套。

6、專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)

專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用過(guò)程繁瑣，辦理周期長(zhǎng)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生緊急情況下，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備往往無(wú)法得到及時(shí)維修、更新、改造，嚴(yán)重影響了業(yè)主的日常生活和工作。如何才能保證專項(xiàng)維修資金緊急使用既安全又高效？為此，新修訂《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了十種緊急情況，條例明確了在共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏，電梯出現(xiàn)安全隱患等九種緊急情況下使用專項(xiàng)維修資金的審核程序，規(guī)定代管單位自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核；經(jīng)審核符合撥付要求的，代管單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)ｍ?xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意，并規(guī)定了業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約中規(guī)定，在專項(xiàng)維修資金中抽取一定比例設(shè)立緊急情況小額專項(xiàng)維修資金專戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將緊急情況下專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條 發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主，并立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施：

（一）共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏；

（二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無(wú)法正常運(yùn)行；

（三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)；

（五）共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)的除外；

（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用

（七）因臺(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞；

（八）根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造；

（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、檢驗(yàn)、維修、更新、改造；

（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

7、小區(qū)車位要先滿足業(yè)主需要

小區(qū)停車難現(xiàn)象普遍。有些建設(shè)單位為了利益，將車位出售給小區(qū)外的單位和個(gè)人時(shí)有發(fā)生，這進(jìn)一步加劇了小區(qū)業(yè)主停車難的狀況。新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)小區(qū)停車問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定：針對(duì)此現(xiàn)象，《條例》也明確，小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，不得出售給小區(qū)以外的單位和個(gè)人，業(yè)主要承租的，不得只售不租。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車車位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位(庫(kù))出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫(kù)）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

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